20% atlaide?
Igauņu fonds, kas kotēts Tallinas biržā, kurā ikviens var nopirkt tā daļas un uzskatīt sevi par līdzīpašnieku tādiem Latvijā zināmiem objektiem kā Galerija Centrs, Latvijas valsts meži ēka Pārdaugavā, Sky veikals Mežciemā utt. Fonds darbojas Baltijā, un šobrīd portfelī ir 14 ēkas un 1 projekts attīstības/būvniecības stadijā. Sīkāk par īpašumiem šeit, 11. lapa Q1/22 pārskatā:
https://nasdaqbaltic.com/market/upload/reports/EE3500110244/2022_q1_en_eur_con_00.pdf
Aktīvu novērtējums uz Q1/22 bija EUR 331.8m, no kā lielākais vērtējums ir tieši Vecrīgā ikoniskais Galerija Centrs (EUR 65.6m novērtējums).
Ieguldīšanai šajā Fondā redzu 2 pamatojumus:
1) Nekustamā īpašuma cenu pieaugums var veicināt 1 Fonda vienības cenu
2) Fonda plāns bija 7-9% dividendes ienesīgums gadā, no vismaz 80% brīvās naudas plūsmas
Apskatamies kā tad veiciens ar abiem variantiem:
1) Atdeve uz nekustamā īpašuma cenu pieaugumu...
1 vienības cena kopš Q3/2016 līdz Q2/2022 (jūnija beigas) ir samazinājusies par 31%
Pamatā bija 2 iemesli šim kritumam:
A) kovid krīze, kad ēku novērtējums kritās
B) fonda daļu emisijas, jeb fonda kopējo vienību skaita palielinājums, samazina 1 daļas vērtību
Šeit skaidri redzams, ka rezultāts nav tāds, ko gaidījā īpaši tie, kas ieguldīja pirms kovid krīzes
2) Dividendes 7-9% gadā
Tā bija no 2018. gada sākuma līdz kovid krīzei 2020. gada sākumā, kad ienesīgums no dividendēm sastādīja 7-9% gadā. Savukārt, Q1/20 beigās cena nokritās zem 1.00eur/gabalā, kas itkā nozīmēja 10% ienesīgumu uz pēdējām 4 dividendes izmaksām (fonds izmaksā dividendes 1x ceturksnī), bet tas tomēr ir matemātisks apmāns, jo iepriekš Tu nevarēji nopirkt fonda daļas zem 1.00 eur/gab , lai saņemtu dividendes, kas tika izmaksātas 2019. gadā. Šodien, konservatīvi pieņemot, ka Q2/22 dividendes izmaksa būs tāda pati kā Q1/22 (0.013eur/vienību) un pie Q2/22 beigu cenas (0.8999eur/vienību) mēs iegūtu 6.89% dividendes atdevi par pēdējiem 12 mēnešiem, kas praktiski atbilst virsrakstam. Bet es papildus aprēķinu kāds ienesīgums būtu, ja fonda daļas būtu nopirktas pirms 12 mēnešiem, jeb Q3/21 beigās par 1.1399/gab un turētu līdz šodienai, lai saņemtu 0.062eur/vienību dividendēs (pēdējas 4 izmaksas), tādā gadījumā dividenžu atdeve būtu 5.44%, bet jāņem vērā, ka, vienības cena pa šo periodu nokritās par 21%, tā kā nekas spīdošs itkā neizskatās.
Zīmīgi, ka Baltic Horizon Fund ir salīdzinoši populārs Baltijā, jo kopš šī gada sākuma tā tirdzniecības apjoms biržā ir EUR 8.6m, kas ir līdzvertīgs Telia Lietuva (11. visvairāk tirgotais papīrs Baltijā šogad).
Tātad pircēju par šīm cenām netrūkst. Varbūt tāpēc, ka 1 fonda vienības cena šobrīd ir ar 20% atlaidi?
Svaigākais NAV (net asset value) uz Q2/22 (jūnija beigas) ir 1.1215 eur/vienību, bet Q2/22 beigu cena bija 0.8999 eur/vienību, jeb 20% atlaide. Pieņemot, ka novērtējums ir atbilstošs un tas tiktu izmantots hipotētiskā variantā kā Baltic Horizon Fund aktīvu pārdošana, tad investori teorētiski varētu saņemt 1.1215 eur/vienību. Vēsturiski redzams, ka fonda vienības cena ir salīdzinoši tuvu NAV novērtējumam un normālos laikos, lielākais discount (atlaide) ir bijusi 8% 2018. gada vasarā. Pēc tam, 2019. gadā mēs pat redzējām, ka fonda daļas tika pirktas virs NAV vērtības, bet tad atnāca covid. Uz Q1/20 beigām, kad fonds/novērtētaji nesteidzās strauji samazināt NAV, bija brīdis, kad cena bija 29% zem NAV. Bet līdz ar sekojošām ceturkšņa atskaitēm mēs redzējām, ka NAV krītas, jo novērtējums kritās, bet tad atlaide samazinājās un 2021. gadā vasarā jau atkal fonda cena bija 13% virs NAV. Tabulā augšā redzams, ka NAV iespējams sasniedza zemāko punktu Q3/21 un ar Q4/21 redzam pakāpeniski atveseļošanos, BET cena turpina kristies un šobrīd ir 20% zem NAV (balstoties uz Q2/22 beigu cenu). Bet raksta brīdi (15.07.2022 cena 0.8447 eur/vienīu), atlaide ir 25%!
Noslēguma pēdējais grafiks:
Kā jau minēju, Fonds plāno izmaksāt vismaz 80% dividendēs no GNCF (generated net cash flows), jeb brīvās naudas plūsmas. Līdz kovid laikam, tie bija virs 80%, bet kovid laikā notika loģisks samazinājums. Šobrīd, pēdējās 4 izmaksas ir bijušas 80%, no kurām 1 pat virs 100%. Tas ir pozitīvs moments tiem dividenžu investoriem, ka brīvie līdzekļi tiek atgriezti dividenžu veidā. Diemžēl, pašas dividendes un GNCF izmērs ir būtiski mazāks nekā agrāk, bet tas daļēji skaidrojams ar fonda daļu emisijām. Vēlreiz šeit mans pieņēmums, ka Q2/22 dividende būs tāda pati kā Q1/22.
Kopsavilkums
Fonda vienības daļa kopš Q3/16 ir nokritusies par 31% (Q2/22 cena)
Dividendēs kopš Q3/16 saņemts EUR 0.493/vienību (pieņemot, ka Q2/22 div.=Q1/21)
EUR 0.493/ EUR 1.31, kas ir Q3/16 beigu cena, iegūstam dividenžu ienesīgumu 38%
Pieņemot, ka visi
nodokļi no ienākumiem par dividendēm tiek ieturēti pirms tie ienāk mūsu kontā, tad neto balanss ir pa nullēm.
Šis raksts nav ieteikums pirkt/pārdod.
Sekosim līdzi vai NAV turpinās augt un ko darīs fonda vienības cena?
Loģiski būtu, ka tā pietuvotos NAV, bet laiks rādīs.